■賃貸借ー賃貸不動産のオーナーチェンジの新ルールーvol.5
「賃貸借」とは、①賃貸人が、目的物を賃借人に使用収益させること、②賃借人が賃料を払うこと、③契約終了時には目的物を返還すること――の３つを約束をすることで成立します。賃貸借については、今回の法改正によって、過去に裁判所が示した法律的な判断のうち重要なものが法律上、明確に規定されたほか、新たな仕組みがいくつか設けられました。
ここでは、それらの改正の中から、賃貸不動産の譲渡（オーナーチェンジ）がされた場合の貸主の地位についてとりあげます。
① 賃貸建物のオーナーが代わったら
例をあげて説明しましょう。
Ａが所有する建物をＢに賃貸し、使用させているとします。Ａは、その建物の所有権をＣに売却しました。この場合、建物の所有権とともに、貸主の地位もＡからＣに移ります。ＡとＣとの間でどちらが貸主となるかといった話合いがなく、また、借主であるＢの承諾がなくても、貸主はＣに代わり、敷金や保証金などもＣに引き継がれることになります。
② 不動産所有者としての利益だけを得たいが…
では、Ｃが、建物の所有権だけを手に入れて、貸主の地位だけＡのままにしておきたいと思った場合はどうでしょうか。
これまでは、ＡとＣが合意しただけでは、貸主の地位を前所有者であるＡに留めておくことは認められていませんでした。新旧所有者ＣＡの間での合意のみで貸主をＡのままにすることができるとすると、賃借人Ｂの立場は、Ｃ所有の建物を借りているＡから又貸しをされているのと同じことになってしまう、というのがその理由です。又貸しの結果、仮にＣが、Ａから賃料を支払ってもらえないなどの理由によりＡＣ間での賃貸借契約を解除し、Ｂに建物を明け渡せと要求した場合、Ｂはこれに応じなくてはなりません。Ｂにとっては、自分が直接かかわっていない事情によって不安定な立場にされてしまうというわけです。ですので、ＣＡ間の合意だけでなくＢの承諾をも取り付ける必要がありました。
③ 新旧所有者間の合意で貸主そのままに
これでは、不動産運用から得られる収入はほしいが、建物の修繕や敷金返還などの義務は負いたくない、管理は不動産のプロに任せたいという投資家にとっては、物件の購入をためらう理由にもなり、不動産取引において、支障をきたすことになりかねません。
そこで改正民法は、その不動産をＣがＡに賃貸し、貸主の地位をＡに留保する旨をＡとＣの間で合意すれば、貸主の地位をＣに移さずに済むと新たに規定しました。
また、又貸しされるＢの立場が不安定になってしまうという問題については、ＡＣ間の賃貸借契約が終了した場合は、貸主の地位はＣに移ると規定し、引き続きＢの地位を保護することにしました。
④ 貸主を第三者にした場合も同じ？
では、このほか、Ａから建物の所有権を取得するとともに貸主の地位をも継いだＣが、建物の所有権を自分のものにしたまま貸主の地位だけを旧所有者以外のＤに移した場合はどうなるでしょうか。
その地位をＡに留めておくか、Ｄに移すかの違いだけで、前記と同じ結論になるように思えますが、この場合、貸主の地位は当然には変わりません。賃借人Ｂの承諾がなければ、貸主はＣのままです。
また別のケースとして、ＡＣ間の取引の目的の不動産が建物ではなく駐車場（土地）だと、貸主は誰になるのでしょうか。答えは、Ａのままです。ＡとＣが、Ｃを貸主とするという合意（Ｂの承諾は不要です。）をしてはじめて、貸主が代わります。これは、通常、駐車場の賃貸借には、対抗力がないことによるものです。
いずれも最初のケースと少し異なりますので、注意が必要です。
（債権法改正対応委員 樋口泰）
※越谷商工会議所会報「鼓動」 令和２年３月１日から転載